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地产商仍在疯狂拿地,难道他们认为打压房价是“假的”?

闫肖锋,《中国新闻周刊》总主笔,南都观察特约作者

一个班同学,甲十年前贷款买了房,如今资产超300万。乙没买,把钱存银行,存款50万。有人评论道,买不买房,划分出中产与无产两个阶层。

马云、马化腾、陈天桥当年都是凭50万起家的,如今成为万人瞩目的腕儿,于是有人以此鼓励年轻人创业。可如今,创业抵不上北上广一套房。

多少人受到房价的煎熬,每个微信群,每个饭局,话题谈着谈着就到了房价。房价仍将是中国未来五到十年间的热闹话题。

▌中国的房价打破基本经济规律了吗?

针对“房价仍将是中国未来五到十年间的热闹话题”,我发微博提问:

为什么?第一,地方政府不能割爱,土地财政难戒。第二,房价绑架了中国人的成功模式,有人说不是创业逆袭,是买房逆袭。第三,中国人的投资渠道和创业模式匮乏,只有投资房子以避险。但房价不可能永远好下去,因为十年之后,90后每家至少有3-6套房。是不是呢?

部分网友回复:

“十年太久啊.... 今天不买房,明天女友就可能跟人跑了... 人生有几个十年啊。”

“那不对啊,20年后,二孩儿们还都到了适婚年龄了呢……所以有波动是暂时的,上涨才是永远的…”

“国家总是谈消费升级,什么叫消费升级呢?就是过去三代人挤在一套房子里,当今 三代人住三套房子。另外,农村人口进城会越来越快。”

“所以才放二胎,不行再放三四五六胎……帝业千秋万代!”

……

可见,网民对待房价的态度,不是接受或反对,而是无奈——一次次打脸后的无奈。

房价打破了多少市场规律?让多少专家大跌眼镜?让多少房民痛心疾首,悔不该当初听了易宪容,没听任志强。

今天该听新政的吗?可新政也屡屡失效呢。在中国,房地产要讲讲政治经济学。对官员或听专家,要听话外音。对房价涨跌,要看基本面。

中国房地产还是要讲政治经济学的。怎么讲?

▌需求和预期会降低吗?

先说说经济学,从供需理论来看看房地产的市场:

第一,未来几年,中国房市将两极分化,过冷和过热并存。京沪穗以及人口净流入的新一线城市,房价会不断涨涨涨(只是出于政府脸面,不会暴涨);三四线城市房价会“冰冻”,但不会腰斩。

第二,房产的刚需与炒作并存。刚需急着买新房结婚,或换大房生二孩,炒房则断定未来肯定不会跌。关键看双方能坚持多久。目前多少是炒房难以严格统计,估计不少于三分之一。炒房者肯定炒的是一二线城市,由于断定将会上涨,不会轻易放手。抓个把炒房中介,就像打击投机倒把,反而加紧了市场短缺的态势,助涨炒作心态。刚需估计也不少于三分之一,以苦逼的80后以及新上位的90后为主体,他们也是网上嚷嚷得最厉害的一拨人,但无力改变大局。

第三,保值的现在与未来并存,现在对冲人民币贬值,未来用于保值供养老之用。当然,关于养老,有可能是奢望,因为等70后80后老了,房子怕也不值钱了,或不足以养你的老了。

眼下,地产商的态度最是风向标。国家三令五申打压房价,他们却在疯狂拿地,比如广州新拍地块,楼面价已经超过5万一平米了。莫非,他们认为政府打压是“假打”?

▌房市崩溃将导致地方财政破产,“割爱”很疼

这就要谈谈房地产的政治学了。

M2连年上涨11-13%,等于一张百元大钞每年贬值的幅度。政府为什么拼命印钞票?有人说,美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻。但美国在加息,中国怎么不加,不进入紧缩通道?

解释似乎只有一条:用高房价来消化大量超发的货币。房价可以涨,但是不能恶性上涨。所以要不断“调控”。如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?可怕的不只是银行呆账急剧增加,面临破产,而是地方政府破产,财政难以为继。这是政府更不能接受的。

有人弄得清中国企业与地方政府的真实负债水平吗?它们被遮盖得那样严实。这个模式只有继续做下去。

房价温和上涨是地方政府财政的需要,有些地方,房地产相关税收已经占到财政收入的一半以上,可谓房产一咳嗽,财政就感冒。一方面,财政要养一批人,另一方面,地方建设太需要不断投入资金了。以我老家天津的某个郊县为例,近年来基础设施投入几百个亿,多数都是需要房地产来还的。老家地处京津之间,还有项目落地,有地产商开发,官员表示几百个亿投资不愁收不回来。但中国多数地方的所谓城市运营很可能以失败告终。债谁来还?只有不断发新债,或不断卖土地,或将包袱传给下一任。

简单说,高房价是地方债的需要,地方政府政绩的需要,也是地方政府的尴尬困境,因为政府要担负维护一方民生的责任,不能听任房价高涨。

历次房产新政最终都成了“没有牙齿的老虎”。这次,厦门房地产新政——新房取得产权证满2年方可交易。炒房者直接挂了,如果是加杠杆,怕是熬不过2年。厦门市政府这一刀“割爱”算是决绝。其他城市会跟进。但“割爱”是很疼的。

试问,地方政府这一轮新政,能坚持2年吗?

▌高房价会毁灭一代年轻人的价值观吗?

北大清华毕业买不起学区房,那还买学区房做啥?《高房价正在透支一代年轻人的创造力和生活品质》帖子特别火,高房价会不会摧毁整个社会依靠劳动创造财富这个最基本的价值观?会不会毁灭一代年轻人的理想?

公众对于高房价的意见是分化的,恰如社会阶层的分化。央行的调查显示:52.2%的居民认为目前房价“高,难以接受”,42.9%的居民认为目前房价“可以接受”,4.9%的居民认为房价“令人满意”。你是那42.9%吗?

刚刚结束的博鳌论坛上,针对“中国楼市泡沫会破吗”,原中国财政部科研所所长贾康认为,十五年内一线城市均价不会下行。齐鲁资管李迅雷则表示,2020年左右全国房价会普跌,之后该涨的还会涨回来。而银监会副主席一句“这样个涨法我也买不起”遭到网友吐槽,你买不起不代表你没有房。

▌地方政府,扬汤止沸不如釜底抽薪

以上既然是讲房地产的政治经济学,不妨给地方政府出一点思路。

对于房价炒作之风,与其扬汤止沸不如釜底抽薪。扬汤止沸,即各种限购、各种打压,只能一时起作用,无法根本改变房价上涨预期。而釜底抽薪则是注重从以下几个方面着手:调控M2走向,尤其要严控其流向房地产市场;增加土地供应、调控税费;但更根本的就是拓展投资渠道和创业空间,让社会资金有更多去处,让“脱实就虚”不利局面有根本扭转。

首先,要控制M2规模,控制每年货币发行量和流向,尤其要严控其流向房地产市场,优势资源聚集到房地产不利于服务业和制造业发展,抬高从业成本,反讽利润预期,给全民一种“无论从事什么实业都不如多炒几套房”的不实幻想,这样只会加重“脱实就虚”的错误倾向。

其次,地方政府应适时加大土地供应。加大土地供应不会马上起到立竿见影的效果,可能需要两三年的周期,但就眼下“全民炒房”、“全民说房”的浮躁之风,这是必须的要做的事情,因为这是市场供需关系决定的。有关土地的“饥饿营销”应该休矣。

如何降低地方政府对土地财政的过度依赖是另一个难题,但也必须克服。地方政府必须学会“割爱”,土地价格必须控制在房价的三分之一以下(如重庆这十年来所做的一样),将地价成本控制住,让有关房地产的税费降下来,那么,房地产商就没有了涨价的理由,房地产中介就没有了炒作的基础。如果有商家违反了调控政策,痛下狠手,也就师出有名、顺理成章了。一句话,地方政府与其控制结不结婚、离不离婚,打击中介炒作,不如降低地价和相关税费。

最后,打压房价最好的方式是拓宽投资渠道和创业空间。这才是真正的釜底抽薪之策。拓宽投资渠道,要求打破垄断、开放更多领域,让民间投资有更多去处,否则难改“辛苦打拼多少年、不如多炒两套房”的尴尬局面。民间投资下滑,或蜂拥去炒房已成为中国经济潜在的危机,不得不重视。

此外,需拓展居民的投资理财之道,这关键在于严格监管,给金融市场一个安全的保障。比如股市,打击资本大鳄可以警示于一时,但股市的长期繁荣有赖于建章立制,让股民有更长远预期,让股市不再是“赌市”。

比如近年的P2P乱象,初衷不错,却又如何难以收场呢?诚然,监管必然是落后于实践的,因为在总结商业银行实践的基础上,才能将监管制度提炼出来,不可能先设计一个制度约束新生事物的发展。制度应该因时而变。因此修改商业银行法势在必行,监管方式的改革也势在必行。只有这样,才能走出“一放就活、一收就死”的恶性循环。

而拓宽创业空间,科技创新就需要我们制度创新,打造出一个优良的创业生态来。

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